Bank mütəxəssisi bu «yeniliyə» aydınlıq gətirir, ekspertlər onun fikirləri ilə razılaşmırlar

     2014-cü ilin dövlət büdcəsindən Azərbaycan Mərkəzi Bankı yanında İpoteka Fonduna 40 milyon manat ayrılması proqnozlaşdırılıb. Lakin hələ ki, müvəkkil bankların hesabına köçürülmədiyindən kreditlərin verilməsi dayandırılıb. Həmçinin Mərkəzi Bank və Gənlər və İdman Nazirliyi tərəfindən ipoteka şərtlərinin yüngüləşdirliməsi ilə bağlı təkliflər hökumət tərəfindən dəyərləndirilməsi də prosesin dayanmasına nədən olub.

    Məlumdur ki, hazırki ipoteka şərtlərinə əlçatanlıq çox aşağıdır. Üstəlik müvəkkil bankların özlərinin də əlavə şərtləri sosial ipoteka kreditlərini əldə etməyi müşkülləşdirir, hətta deyərdik ki, əhəmiyyətsizləşdirilir. 

«Bank Respublika»nın aparıcı kredit mütəxəssisi Murad İbrahimli açıqlamasında bir sıra maraqlı faktlar açıqlayıb. Məlum olur ki, kommersiya bankları tərəfindən ipoteka kreditlərinə qoyulan əlavə şərtlər mənzilin dəyərini daha da bahalaşdırır. Belə ki, vətəndaş 50 faizə yaxın ilkin ödəniş etməyə məcbur edilir. Müvəkkil banklar tərəfindən verilən vəsait hesabına isə mənzilin dəyərinin yalnız 50 faizini ödəmək olur. İllik 8 faiz, 25 il müddətə verilən krediti nəzərə alsaq ki, evin dəyəri real qiymətindən bir neçə dəfə baha başa gəldiyini deyə bilərik. 

      Kommersiya bankları tərəfindən İpoteka Fondunun tələblərini dəyişmək nə dərəcədə qanuna uyğundur? Əgər hökumət bunu sosial məqsədli bir layihə kimi həyata keçirirsə, nə üçün banklar tərəfindən şərtlərin daha da ağırlaşdırmasına icazə verir? 

    Şərtləri ağırlaşdıran tələblərə gəlincə, M.İbrahimlinin müsahibəsinə diqqət yetirək. «Bank Respublika»nın mütəxəssisi deyir ki, İpoteka Fondunun özünün irəli sürdüyü tələblərdən əlavə, hər bir bankın daxili siyasətindən irəli gələrək, özünün də borcalana qarşı irəli sürdüyü tələblər də var: «Bizim bankın tələbləri qismən konservativdir. Elə əmsallar var ki, bizdə daha yüksəkdir. Ona görə hər kəs sifariş edib dərhal bizdən kredit götürə bilmir. Adambaşına düşən xərclə bağlı fondun tələbi 116 manatdır. Bizdə isə həmin rəqəm regionlarda 120 manat, Bakıda isə 150 manat təşkil edir və bu xərclər əsasən yaşayış minimumu ilə müəyyən olunur.

Yerdə qalan sərbəst vəsait isə bölüşdürülməmiş gəlir adlanır. Həmin sərbəst vəsaitdən - vergilər və digər öhdəliklər çıxılır. Əgər fond evin bazar dəyərinin 70 faizi həcmində kredit ayırırsa, bizdə bu məbləğ digər hesablamalar ilə birlikdə 50 faiz qədər təşkil edir.

    Fond tərəfindən rəsmi olaraq, girovun bazar dəyərinin 80 faiz miqdarında (güzəştlilərdə 85 faiz) kredit verildiyi halda, bizim bankda girovun likvid dəyərin 70-75 faizi civarında kredit ayrılır. Bazar dəyərli ilə likvid dəyər arasında ən azı 15-20 faiz fərq olur. Bu da bir yük kimi ilkin ödəniş formasına ipoteka götürənin çiyinlərinə düşür».

    Portalın «Yəni ipoteka götürənin etməli olduğu ilkin ödəniş təxminən evin qiymətinin 40 faizini təşkil edir» sualına mütəxəssis belə cavab verir: «Deyərdim ki, 40 faizi də üstələyir. Çünki qiymətləndirmə şirkəti girovu qiymətləndirərkən real bazar dəyərini təyin etmir. Fərq ən azı 5000-8000 manat təşkil edir. Məsələn, lap təzəcə müştərilərdən biri mənzili 75000 manata aldığı halda, qiymətləndirmə şirkəti evə 63 000 manat bazar dəyəri təyin etdi, likvid dəyəri isə 55500 manat. Biz isə ona 41500 manat kredit ayırmalı olduq. Bəzən verdiyimiz məbləğ evin qiymətinin 50 faizini də təşkil edir. Əsasən də bu qiymətləndirmə şirkətlərinin evi həddindən artıq aşağı qiymətləndirməsi ilə bağlı olur».

   Məlumdur ki, bu gün ipoteka kreditini almaq üçün tələb olunan sənədlərin toplanmasında böyük problemlər var. M.İbrahimli deyir ki, əsas çətinlik ilkin ödəniş və əməkhaqqının azlığıdır: «Məsələn, həkim və ya müəllim banka ipoteka krediti haqqında məlumat almaq üçün müraciət edir. Biz onların əməkhaqqısını öyrənib, yola salmalı oluruq. Çünki belə az əməkhaqqı ilə ipoteka rəsmiləşdirilməsi mümkün deyil. Əhalinin əksər hissəsinin rəsmi gəlirləri elə də yüksək deyil. İpoteka kreditin verilməsi zamanı isə rəsmi gəlirlər və əməkhaqqının yüksəkliyi vacib şərt olur. Buna görə də əməkhaqqıları dövlət büdcəsindən maliyyələşən bir sıra kateqoriyalı işçilər ipoteka krediti ala bilmir».

   Onun sözlərinə görə, əsasən müraciət olunan məbləğ isə 20-25 min manat civarındadır: «Çünki bu aralıqda olan evləri müştərilər rahat ala bilir. Təbii ki söhbət regionlardan gedir. Mənim müştərilərimin çoxu regiondadır. Bakıda isə həmin əməkhaqqıya və ya həmin məbləğə kredit ayırmaq olmur, yəni həmin məbləğə ev almaq mümkün olmur. Regionda müştəri özü 10 min toplaya bilirsə, 20 min də biz veririksə 3 otaqlı ev ala bilir. Amma Bakıda 30 000-ə yaxşı ev almaq mümkün deyil».

      İqtisadi Təşəbbüslərə Yardım İctimai Birliyinin eksperti Samir Əliyev «Bizim Yol»a bildirdi ki, İpoteka Fondu tərəfindən seçilən müvəkkil banklar qaydalara riayət etməlidir: Müsahibin fikirlərindən belə məlum olur ki, qanunvericilikdə nəzərdə tutulan qaydalar pozulur. “Fond tərəfindən irəli sürülən şərtlərə görə ilkin ödəniş 20 faizdir. Amma kommersiya banklarının əlavə tələbələri bunun, hətta 50 faizə çatmasına rəvac verir. Bu isə, dövlətin sosial ipoteka siyasətinə ziddidir».

     S.Əliyevin sözlərinə görə, banklar müstəqil ipoteka siyasəti həyata keçirib istədikləri şərtləri qoya bilərlər. Amma dövlətin vəsaitini öz prinsipləri əsasında verməsi yolverilməzdir: «İpoteka Fondu bu məsələyə ciddi nəzarət edib, müvəkkil banklarla münasibətinə yenidən baxmalıdır. Bu, onsuz da əlçatandlığı az olan ipotekanın şərtlərini daha da ağırlaşdırır».

    S.Əliyevin fikrincə, müəllim və həkimləri sayı kifayət qədər çoxdur və onlar stabil işçilər sayılır. Bu baxımdan onların ipoteka kreditlərinə əlçatanlığını təmin etmək lazımdır: «Onlar üçün şərtlər yüngülləşdirilə bilər. Burada hökumətin biznes deyil, aztəminatlı ailələrin mənzil problemini həll etmək məqsədi olmalıdır. Həkimlərin və müəllimlərin əməkhaqlarının artırılması makroiqtisadi bir məsələdir. Onun bir neçə dəfə artırılması mümkün olmadığından, bu təbəqə üçün şərtlər yüngülləşdirilməlidir. Məsələn, yaşayış minimumu haqqında tələb aradan qaldırıla, faiz dərəcələri aşağı salına bilər».

    Mənzillərin qiymətləndirilməsinə gəlincə, S.Əliyev deyir ki, evlərin ucuz dəyərləndirilməsində məqsəd banklar özlərini sığortalamasıdır: «Kifayət qədər mühafizəkar yanaşma tələb edirlər. Səbəb odur ki, əgər krediti vaxtında geri qaytara bilməsə, onun əmlakını bazara çıxarıb sürətlə sata bilsin. Məncə, İpoteka Fondu qaydalara yenidən baxmalı və evlərin real qiymətlərdən ucuz dəyərləndirilməsi qanunla qadağan edilməlidir».

    Daşınmaz əmlak üzrə mütəxəssis Nüsrət İbrahimlinin fikrincə, problemin kökündə duran əsas məsələnin bir sıra qiymətləndirmə şirkətlərinin bazarı bilməməsidir: «Habelə, risklərdən qorunmaq üçün real qiymətlərdən aşağı qiymətlər yazırlar. Digər səbəb isə bankların apardığı siyasətdir. Onlar o qiymətləndirici şirkətlə işləyirlər ki, real dəyərdən aşağı qiymət qoyur. Çünki banklar da öz risklərini sığortalayırlar. Göstərilən üç səbəbin nəticəsində ipoteka predmeti olan mənzillər ucuz qiymətləndirilir. Bu isə, alıcıya sərf etmir. O mənzili 60 min manata alırsa, şirkət ona 55 min manata dəyərləndirir, bank isə həmin vəsaitin 80-85 faizini vermək əvəzinə, 60-65 faizini verir. Qiymətləndirmə şirkətin mənzilin dəyərini 5 faiz aşağı salırsa, bank 10-15 faiz. Nəticədə ağır yük alıcının üzərində olur. Burada bankların günahı qiymətləndirmə şirkətlərinin günahından heç də az deyil».